Fra manuell drift til smart forvaltning med Properate
Med en eiendomsportefølje bestående av tolv historiske og hovedsakelig vernede bygårder, er det ingen enkel oppgave å optimalisere for både komfort, bærekraft og lønnsom drift. Promenaden Management har de siste årene jobbet målrettet ved hjelp av Properates helhetlige styringssystem – og resultatene begynner virkelig å vise seg.
Vi har tatt en prat med COO Tine Slaatten og teknisk sjef Christer Olofsson i Promenaden Management og bedt dem fortelle om erfaringene med løsningen vår.
Først litt om Promenaden Management
Promenaden Management AS er en eiendomsforvalter basert i Oslo som ble etablert i 2005. Siden 2015 har Promenaden Management forvaltet og utviklet de historiske eiendommene i Oslo sentrum, nærmere bestemt i området Egertorget, Nedre Slottsgate, Øvre Slottsgate og Prinsens gate med varemagasinet Steen & Strøm som et sentralt landemerke. Gjennom årene har de skapt Oslos første og eneste luksusdistrikt, med blant annet Louis Vuitton, Hermés, Gucci og Chanel som leietakere. Ambisjonen til selskapet er at dette området i Kvadraturen skal være blant Skandinavias mest attraktive handels- og kontorområder. Ønsket er å skape et område der mennesker trives, henter inspirasjon og energi, og som de har lyst til å komme tilbake til.
I porteføljen:
11 high-street eiendommer og 1 varehus i Oslo sentrum – Nordens eldste varemagasin Steen & Strøm.
Totalt areal på 87 700 m², inkludert 34 000 m² kontorlokaler.
Leietakere inkluderer luksusmerker som Louis Vuitton, Hermès, Gucci, Bottega Veneta, Europas største klokkehus (Bjerke) og Chanel.
En ny virkelighet med Properate
I andre halvdel av 2024 og inn i 2025 rulles Properate Pro ut som en fullverdig løsning i vår portefølje. Systemet gir oss ikke bare overvåking og innsikt, men også mulighet til aktiv styring. Sanntidsdata fra inneklimasensorer, bevegelsesdetektorer, persontellere og andre integrerte API-er gir oss et detaljert bilde av hvordan byggene faktisk brukes – og hva de faktisk trenger.
Properate fastslår byggets faktiske behov basert på aktivitet, ikke antakelser. Dette eliminerer usikkerhet og viser den optimale sammenhengen mellom inneklima og energibruk. Du går fra å tro – til å vite.
Tidligere ville prosessen vært at leietakere enten selv, eller ved hjelp av vårt driftsteam justerte varme, ventilasjon og kjøling etter hva de opplevde som kaldt eller varmt. Utfordringen er at dette er komplekse systemer som interagerer med hverandre – optimal styring krever at man er spesialisert på inneklima. Det er det ingen i vårt team som er.. Nå produserer vi kontinuerlig data som gir oss og vårt driftsteam et solid beslutningsgrunnlag – uten at det krever en stor operasjon. Vi kan hele tiden tracke forholdene, sette inn alarmer som varsler ved avvik, og følge opp raskt og konkret. Ved avvik får vi bistand til å foreta de nødvendige justeringene og følge endringene en justering medfører.
Live data – mindre unødvendig drift
Med Properate og ressursovervåkingsinstansen har vi også fått bedre kontroll på oppvarming, ventilasjon, avfall, vannforbruk og strøm. Dette bistår oss i rapporteringsøyemed (GRESB) , i den daglige driften og hjelper oss å spare energi. Systemet vet når byggene faktisk er i bruk, og tilpasser drift deretter. I stedet for å bruke kalenderstyrt vedlikehold av ventilasjonsfiltre, byttes de nå først når dataene viser at det faktisk er behov. Det betyr mindre sløsing – og store besparelser.
Vi har satt oss et tydelig mål:
“20 % reduksjon i energibruken i hele porteføljen innen utgangen av 2025. Og vi mener det er realistisk.”
Fordelene med et ESG-dashboard
ESG har blitt en viktig del av eiendomsforvaltningen, men det er krevende å rapportere presist og løpende uten gode verktøy. Med Properate Pro har vi nå et dashboard som henter inn data fra alle relevante kilder: airhub, fjernvarmeleverandører, strømleverandører og vår egen sensorinfrastruktur. Systemet gir oss løpende innsikt i CO₂-utslipp, vannforbruk og strømbruk – og ikke minst: hvordan vi ligger an mot budsjettene våre. Det er en enorm forskjell fra da alt var lagret lokalt og manuelt oppdatert på en PC i hver enkelt eiendom.
Nå er all informasjon tilgjengelig sentralt, og leietakere får konkrete oppdateringer når vi gjør tiltak – som for eksempel justeringer i ventilasjon. Vi kan faktisk si:
“Dette har skjedd, og dette gjør vi for å løse det – på et presist og etterprøvbart grunnlag.”
Før og nå: ESG-rapportering med og uten Properate
| Før | Nå med Properate Pro |
|---|---|
| Manuelle oppdateringer og estimater | Sanntidsdata, historikk og live dashboards |
| Kalenderstyrt vedlikehold | Faktabaserte utskiftninger basert på reelt behov |
| Manglende innsikt i faktisk bruk | Full oversikt over belegg, bruksmønstre og temperaturdata |
| Vanskelig å kommunisere tiltak til leietakere | Klare tiltak, dokumentert med data |
| Lokale installasjoner og begrenset oversikt | Alt samlet i skyen og tilgjengelig for hele organisasjonen |
| ESG-rapportering krevde stor manuell innsats | Automatisk rapportgenerering til GRESP og andre formater |
Et system som lærer
Properate er ikke bare en enveiskommunikasjon. Det er en toveisløsning som både mottar og tolker signaler, og som gradvis lærer hvordan våre bygg fungerer. Dette er mulig blant annet takket være et åpent API og systemets evne til å integreres med eksisterende styringssystemer.
“Det gir oss mulighet til å automatisere langt mer enn før – og til å justere i sanntid basert på faktisk bruk og erfaringer.”
Ikke gratis, men verdt det
Å implementere Properate krever investeringer – men for oss er det et typisk tilfelle av «med litt lengre briller får man mye igjen». Vi ser allerede jevne besparelser hver måned, og systemet har blitt en «game changer» for leietakertilfredshet, enklere løpende oppfølging av tekniske systemer og ikke minst for hverdagen til driftsteamet vårt..
Norge i førersetet
Norge har et strengt regelverk og ligger langt fremme innen både fokus og utvikling av systemer for energi og miljø i eiendomsbransjen. Vi ønsker å gjøre vårt for å bidra til denne utviklingen Med Properate har vi verktøyene som gjør det mulig. Nå handler det ikke lenger om ett og ett bygg
– vi drifter porteføljen med et helhetlig perspektiv, og vi har dataene og systemene som gjør det mulig.
Tusen takk for veldig hyggelig tilbakemelding Tine Slaatten og Christer Olofsson. Ingenting gjør oss mer glad enn å se at løsningen vår faktisk gjør jobben og fungerer slik vi ønsker!
Ønsker du å høre mer om vårt samarbeid med Promenaden Management eller andre spørsmål, ikke nøl med å ta kontakt med Ketil, Lars eller contact@properate.com
